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Terrenos: Normatividad y Legislación

Leonardo Gonzalez 4 de Febrero del 2015 General No hay comentarios

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Terrenos: Normatividad y Legislación 

¿Cómo escoger un terreno para construir una Casa Prefabricada? 

Aspecto de Normatividad y Legislación 

Continuando con nuestra serie de artículos relacionados con las características más relevantes que pueden influir en la correcta escogencia de un terreno para nuestra casa prefabricada, en el presente artículo analizaremos la Normatividad y Legislación que rigen sobre un terreno en la mayoría de ciudades y países del mundo.

Como lo vimos en nuestro artículo anterior Terrenos: análisis de costos”, el Costo es la primera característica que debemos analizar con relación a la compra o escogencia de un terreno, pero no es la única determinante que se debe tener en cuenta en el momento de tomar dicha decisión. 

Al día de hoy la mayoría de las ciudades, y países se encuentran completamente legalizados, delimitados, distribuidos y regidos bajo una altísima cantidad de Normas y Legislaciones que determinan nuestros derechos y deberes como habitantes de las mismas, y en este aspecto los terrenos no son la excepción, por lo cual a continuación analizaremos la gran mayoría de aspectos que están directamente relacionados con la Normatividad y Legislación que rige sobre un terreno, y estos aspectos lo queramos o no, los debemos conocer y cumplir con el fin de evitar sanciones económicas, suspensión de la licencia de construcción, o en el peor de los casos demolición de nuestra vivienda por incumplimiento o violación de las leyes locales o nacionales.

Cabe anotar que los aspectos que se mencionaran a continuación, son los aplicados en Colombia, pero generalmente están presentes en la mayoría de los países occidentales:

  1. Plan de Ordenamiento Territorial (POT)

El Plan de Ordenamiento Territorial es un documento legal y técnico aplicable únicamente a nivel local o de ciudad, que contiene la totalidad de normas urbanísticas, tales como subdivisión de la ciudad en sectores, y barrios, áreas de expansión de la ciudad urbanizables, usos del suelo por sectores y barrios, índices de ocupación y construcción de los terrenos por sectores, dimensiones especificas del área mínima y máxima de manzanas, calles, andenes y espacios de uso público, hasta llegar a los retiros obligatorios que se deben aplicar a nuestra vivienda, desde los muros de la mismas hasta la propiedad vecina, el andén, la vía pública, cauces de ríos, áreas de reserva natural entre otras. Este documento como tal, es el instructivo legal y técnico que debemos consultar y obedecer siempre que planeemos realizar una obra nueva, de ampliación, de remodelación, o adecuación sobre un terreno, debido a que según sus determinantes, la entidad competente de la ciudad tomara la decisión de autorizar la licencia de construcción para nuestra casa prefabricada, o si es el caso, negarla porque estemos incumpliendo algunas de normativas incluidas en el dicho POT o los documentos complementarios al mismo.

Adicionalmente el POT está pensado y diseñado únicamente para una aplicabilidad local, es decir, a nivel de ciudad, debido a que cada una de ellas posee unas características propias de formación urbanística, y por ello sería imposible pensar o diseñar un documento que pueda acoger todos los aspectos técnicos y normativos con referencia a la formación urbanística de una ciudad, sin que en algunas o en la mayoría de las ciudades sea inaplicable el mismo.

  1. Propietario del Terreno

Aunque parezca innecesario, por mi experiencia como Arquitecto Diseñador siempre recomendare verificar quien es el propietario real del terreno en donde vamos a localizar nuestra vivienda, inclusive aunque sostengamos una relación de amistad con la persona que al parecer es el propietario del terreno, porque de no realizar esta pequeña diligencia, y abstenernos de consultar y confirmar quien es realmente el propietario del terreno, podríamos llegar a cometer un error tan ingenuo pero tan significativo como el de entregar nuestro dinero al supuesto propietario por la compra del terreno y, posteriormente comprar nuestra casa prefabricada, y en el momento de localizar la misma en él, enterarnos que el terreno que compramos es en realidad propiedad del estado y no podremos localizar nuestra vivienda allí por estar destinado a espacios de diversión y entrenamiento público, o en el peor de los casos enterarnos que la persona a la que entregamos nuestro dinero no era el propietario de nuestro terreno y nos ha estafado.

  1. Usos del Suelo

Los usos del suelo son una amplia gama de categorías en las cuales se clasifican las construcciones tanto urbanísticas, que generalmente no cuentan con cubiertas y se encuentran al aire libre, como las edificables que pueden ser tan básicas como de una sola planta, complejas en su altura refiriéndonos a los rascacielos, o tan complejas en el caso de un Aeropuerto Internacional.

A grandes rasgos los usos del suelo que se permiten construir sobre un terreno en nuestras ciudades, ya sea en el ámbito urbano o rural, son los siguientes:

  • Vivienda: Unifamiliar, Bifamiliar, Multifamiliar entre otros.
  • Comercio: Dentro de esta categoría se incluye casi todo tipo de actividad que sea relacionada con la oferta y demanda de cualquier producto, partiendo desde un mini mercado hasta un gran centro comercial.
  • Servicios: Dentro de esta categoría se incluye todo tipo de actividad que se encuentra dirigida a ofrecer un servicio privado a los ciudadanos, como lo pueden ser las estaciones de reparación de vehículos o las entidades bancarias.
  • Institucionales: Dentro de esta categoría se incluye todo tipo de actividad que se encuentra dirigida a ofrecer un servicio por parte del estado a los ciudadanos, como lo pueden ser las edificaciones de carácter educativo, hospitalarias, de seguridad, de prevención, culturales, religiosas o administrativas y de control.
  • Industriales: Dentro de esta categoría se incluye todo tipo de actividad que requiera una producción industrial, como lo pueden ser fábricas tan poco complejas como las enfocadas en la producción artesanal, hasta las fábricas de alta producción e impacto medio-ambiental como lo son las enfocadas en producción de cemento.

Los usos del suelo mencionados anteriormente, son los más utilizados y permitidos dentro del área urbana de las principales ciudades del mundo, pero no por ser los más permitidos y abundantes en nuestro entorno, nos autoriza a edificar cualquier tipo de estas edificaciones en nuestro terreno, por lo cual, y a fin de tener completa certeza de que nuestro terreno si está destinado al uso de vivienda, debemos visitar la entidad pertinente de nuestra ciudad, que generalmente es la misma que autoriza las licencias de construcción, y realizar la consulta pertinente enfocada en que usos del suelos son permitidos dentro del sector donde se encuentra mi terreno, porque de no hacerlo, podríamos llevarnos la sorpresa de que nuestro terreno recién comprado, a pesar de ser de nuestra propiedad, solo puede ser usado para edificar construcciones de uso cultural y deportivo como lo pueden ser museos y polideportivos.

  1. Afectaciones

Después de asegurarnos que nuestro terreno se encuentra dentro de un sector de la ciudad destinado al uso de la vivienda, se debe realizar otra consulta a la entidad pertinente de la ciudad, la cual está enfocada en que se nos ilustre y suministre la totalidad de la información disponible sobre todas y cada una de las afectaciones que se encuentre presentes en nuestro terreno, porque independientemente de que el terreno donde localizaremos nuestra casa prefabricada sea de nuestra propiedad y esté destinado para albergar vivienda, puede presentar afectaciones restrictivas por alto riesgo de vulnerabilidad frente a sismos, derrumbes, inundaciones o tornados, las cuales podrían limitar la utilización de un área construible de nuestro terreno, o en el peor de los casos esto llevarnos a no poder localizar allí nuestra casa prefabricada.

  1. Índices

Generalmente la mayoría de los terrenos urbanizables poseen dos tipos de índices, Índice de Ocupación e Índice de Construcción, los cuales siempre se medirán sobre el área neta del terreno, es decir, sobre el área de terreno resultante después de descontar, según el caso, los andenes y vías públicas correspondientes.

El Índice de Ocupación se refiere a la totalidad máxima de área construida bajo una cubierta o bajo una placa de entrepiso, en una sola planta, con relación al área neta del terreno. Para este índice no se toma en cuenta el área que ocupen balcones, terrazas, jardines, parqueaderos descubiertos, o cualquier zona verde o dura que se le haya realizado algún tratamiento constructivo pero que no posea cubierta sobre dicho espacio.

El mencionado índice de ocupación siempre se menciona con decimales inferiores a 1, dado que 1 es la máxima ocupación que se podría realizar físicamente sobre el terreno, es decir, el número 1 en índice de ocupación significaría la ocupación total del área neta del terreno.

Este índice se calcula por medio de la siguiente formula:

 

Área máxima construida en una planta bajo cubierta

O bajo placa de entrepiso

———————————————————————- = Índice de Ocupación.

Área neta del terreno

 

Para ser más específicos realizaremos el siguiente ejemplo:

 

85 m2

—————————- =  0,68

125 m2

 

Estos datos traducidos a un lenguaje menos técnico nos indican que del área neta de nuestro terreno, por más que sea de 125 m2, no está autorizada en su totalidad para ser ocupada, por lo cual, solo se nos permite ocupar el 68% del área neta del terreno con áreas bajo cubierta o bajo placa de entrepiso.

Por otra parte el Índice de Construcción se refiere a la totalidad de las áreas construidas bajo una cubierta o bajo una placa de entrepiso, contando todos y cada uno de los niveles de la construcción desde el sótano, hasta la terraza del último piso, si esta se encuentra cubierta, con relación al área neta del terreno. Para este índice no se toma en cuenta el área que ocupen vacíos dentro de la edificación, balcones, terrazas, jardines, parqueaderos descubiertos, o cualquier zona verde o dura que se le haya realizado algún tratamiento constructivo pero que no posea cubierta sobre dicho espacio.

El mencionado índice de construcción siempre se menciona con decimales, y se calcula por medio de la siguiente formula:

 

Área máxima construida en todos los niveles

Bajo una cubierta o bajo una placa de entrepiso

———————————————————————- = Índice de Construcción

Índice de Ocupación en M2

 

Para ser más específicos realizaremos el siguiente ejemplo:

 

297,5 m2

—————————- =  3,5

85 m2

 

Estos datos traducidos a un lenguaje menos técnico nos indican que partiendo del hecho que el índice de ocupacion de nuestro terreno es de 85 m2, podemos construir máximo 297,5 m2 bajo cubierta o bajo placa de entre piso, distribuidos en la totalidad de los niveles de la vivienda, teniendo en cuenta que máximo se admitirán 4 niveles contados desde el nivel de la vía pública, en donde el ultimo nivel debe presentar un retroceso en fachada, y que ninguno de dichos niveles podrá exceder en área construida bajo cubierta o bajo placa de entrepiso 85 m2.

El dato a tener en cuenta es que en nuestro terreno siempre podremos ocupar o construir más área de la estipulada en estos índices, siempre y cuando se realice un diseño arquitectónico al respecto, y con él logremos incluir áreas funcionales para nuestra vivienda sin que estas deban estar cubiertas bajo un techo o bajo una placa de entrepiso.

  1. Código de Construcción

Es un documento netamente técnico donde se nos especifican muy detalladamente cada uno de los componentes de una edificación, y cuál es el modo correcto y permitido para construirlos. En dicho código se nos indican dimensiones mínimas y máximas de componentes de una edificación tan generales como los andenes, o alturas de entrepisos, hasta llegar a detalles constructivos tan específicos como lo son los anchos de las escaleras, y basado en estas especificaciones, nos menciona cada una de las opciones que podemos aplicar a nuestra casa para realizar una construcción funcional y estéticamente agradable, y que a su vez siempre este cumpliendo con la normatividad establecida para nuestro terreno.

  1. Documentos técnicos Complementarios

Por último se encuentran los documentos técnicos complementarios al POT, y al Código de Construcción, que por el hecho de no ser siempre los consultados en primera instancia, por motivos de relacionados únicamente al Diseño Arquitectónico, no implica que carezcan de igual importancia o validez normativa. Por lo cual estos documentos siempre se deben tener en cuenta y aplicarlos con la misma rigurosidad sobre nuestro terreno y sobre nuestra casa, como lo hicimos con el POT y el Código de Construcción. Dichos documentos complementarios generalmente son:

  • Normas Sismo-Resistentes Nacional.
  • Normas Técnicas Nacionales para Redes Eléctricas.
  • Normas Técnicas Nacionales para Redes Hidráulicas.
  • Normas Técnicas Nacionales para Redes Hidrosanitarias.
  • Normas Técnicas Nacionales para Redes de Gas Domiciliario.

Después de la información anteriormente expuesta, esperamos haber aportado una información clara y comprensible de la gran mayoría de las normativas que rigen sobre un terreno, y como dicha Normatividad y Legislación puede favorecernos o afectarnos al momento de la compra de un terreno y de la localización de nuestra Casa Prefabricada sobre el mismo.

Por:

Arquitecto Leonardo González.

Imagen (símbolo justicia y ley): Nemo, Pixabay

Leonardo Gonzalez

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